Aufsandungserklärung

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Unter Aufsandungserklärung versteht das österreichische Grundbuchsrecht (§ 32 Abs.1b GBG) eine notariell beglaubigte, "ausdrückliche" Erklärung einer Person, dass sie in die grundbücherliche Eintragung einer vertraglichen Änderung ihrer Rechte einwilligt.

Im deutschen Recht ist der Vorgang ähnlich und ein wichtiger Bestandteil der sog. Auflassung; in den mitteleuropäischen Nachfolgestaaten Österreich-Ungarns entspricht er weitgehend dem grundbücherlichen Vorgang in Österreich.

Die Erklärung muss jene Person abgeben, deren bücherliches Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen werden soll. Ohne derartige Erklärung kann keine Einverleibung von Rechten oder Pflichten im Grundbuch erfolgen, weil die Rechtsordnung für unbewegliche Sachen besondere Sicherheiten vorsieht:
Aufgrund des Trennungsprinzips ist für grundbücherliche Durchführungen ein Vertrag zwischen den Beteiligten allein nicht ausreichend. Erst die Aufsandungserklärung ist die rechtliche Basis für die Eigentumsübertragung.

Die Herkunft des Wortes wird mit der Trocknung (also Bekräftigung) eines Schriftsatzes durch aufgestreuten Sand in Zusammenhang gebracht. Eine ähnlich bekräftigende, einen Schlusspunkt setzende Redensart hat sich bis heute im Wort "Schluss - Punkt - Streusand!" erhalten.

[Bearbeiten] Aufsandung und Treuhandschaft beim Verkauf einer Immobilie

Die wichtigste Art der Aufsandungserklärung (bzw. der entsprechenden Erklärung zur "Auflassung" in Grundbüchern Deutschlands) betrifft den Verkauf einer Liegenschaft. Mit der "ausdrücklichen Erklärung" macht der Verkäufer den juristischen Weg frei zur Übertragung des Eigentums an den Käufer; sie ist neben dem beglaubigten Kaufvertrag eine unbedingte Voraussetzung zur Einverleibung im Grundbuch, welche das Eigentum an einer Immobilie erst voll wirksam macht.

Die Aufsandungserklärung kann bereits im Kaufvertrag enthalten sein, was zunehmend üblich wird. In besonderen rechtlichen Fällen kann sie aufgrund des Abstraktionsprinzips auch bei einem ungültig abgeschlossenem Kaufvertrag in Kraft treten (siehe Weblink).

Um daher volle Rechtssicherheit zu gewährleisten, wird die Aufsandungserklärung meist vom Notar selbst formuliert, obwohl sie auch vom Grundeigentümer verfasst und zur Beglaubigung vorgelegt werden kann.
Da sich jedoch wegen der finanziellen Transaktionen (Kaufpreis, allfällige Löschung einer Hypothek usw.) und anderer Bedingungen (Vormerkungen im Grundbuch, Änderung von Dienstbarkeiten) die Inanspruchnahme eines Treuhänders empfiehlt, ist es auch hinsichtlich der Gebühren günstiger, den Notar mit dem gesamten Komplex zu betrauen.

Weil das Eigentum an einer Liegenschaft nicht unmittelbar und sofort im Grundbuch durchführbar ist, gibt es die Möglichkeit einer Vormerkung (in der BRD Auflassungsvormerkung). Sie schützt den Käufer davor, dass in der Zwischenzeit jemand anderer Eigentümer des Grundstücks werden kann.

[Bearbeiten] Siehe auch

• Immobilie, Eigentumsvorbehalt, Grundbesitz
• Aufsandung im Amtshelfer, help.gv.at
• Vorgang bei Versteigerungen im Internet

http://www2.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap2_0.xml?section=1;section-view=true Unter Aufsandungserklärung versteht das Grundbuchsrecht „die ausdrückliche Erklärung desjenigen, dessen bücherliches Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen werden soll, dass er in die Einverleibung einwillige”; § 32 Abs 1 lit b GBG. _____ __

http://www.ovg.at/index.php?id=546

  I. Kaufgegenstand: ... Die Liegenschaft ... ...

XII. Aufsandungserklärung: Auf Grund dieses Kaufvertrages erteilen sohin die Vertragsparteien ihre ausdrückliche Einwilligung, dass ob der Liegenschaft EZ 2031 mit den Grundstücken 55 Garten, und 1120 Baufläche das Eigentumsrecht der ... (den Beklagten) je zur Hälfte grundbücherlich einverleibt werden könne.

====> http://www2.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap2_0.xml?section=1;section-view=true Unter Aufsandungserklärung versteht das Grundbuchsrecht „die ausdrückliche Erklärung desjenigen, dessen bücherliches Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen werden soll, dass er in die Einverleibung einwillige”; § 32 Abs 1 lit b GBG. _____ __

http://www.ovg.at/index.php?id=546

  I. Kaufgegenstand: ... Die Liegenschaft hat ein Flächenausmaß von insgesamt 1893 m². ... 

II. Kaufvereinbarung: Auf Grund des Kaufvertrages verkauft und überträgt der Verkäufer die im Punkt I. genannte Liegenschaft, so wie sie liegt und steht, samt allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör

  V. Gewährleistung: ... Die Käufer erklären das Kaufobjekt eingehend besichtigt zu haben und das Ausmaß der Liegenschaft, sowie den Zustand der Liegenschaft und des Gebäudes zu kennen, und haftet daher der Verkäufer weder für ein ziffernmäßig genau bestimmtes Flächenausmaß, noch für eine bestimmte Beschaffenheit oder sonstige Eigenschaft des Kaufobjektes 

VII. Rechtliche Übergabe: Die rechtliche Übergabe und Übernahme des Kaufobjektes erfolgt in den bestehenden Rechten und Pflichten, so wie sie der Verkäufer bisher besessen und benützt hat bzw. dazu berechtigt gewesen wäre. ...

XII. Aufsandungserklärung: Auf Grund dieses Kaufvertrages erteilen sohin die Vertragsparteien ihre ausdrückliche Einwilligung, dass ob der Liegenschaft EZ 2031 mit den Grundstücken 55 Garten, und 1120 Baufläche das Eigentumsrecht der ... (den Beklagten) je zur Hälfte grundbücherlich einverleibt werden könne. _____ __ http://www.radenthein.gv.at/bauamt/grundstueck.htm

Eine solche Treuhandschaft ist aber auch in anderen Fällen der Abwicklung des Kaufvertrags sinnvoll, um sowohl den Käufer als auch den Verkäufer gegen wirtschaftliche Risiken abzusichern: Zur Einverleibung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ist eine sogenannte Aufsandungserklärung erforderlich, mit der der Verkäufer der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer ausdrücklich zustimmt.

Diese Aufsandungserklärung wird üblicherweise schon in den Text des Kaufvertrags aufgenommen. Mit der Übergabe des eintragungsfähigen Kaufvertrags samt Aufsandungserklärung an den Käufer hat dieser aber alles in der Hand, um die Einverleibung und den Erwerb des Eigentums zu erwirken. Der Verkäufer aber verfügt über keinerlei Sicherheit für die Zahlung des Kaufpreises. Hat umgekehrt der Käufer dem Verkäufer den Kaufpreis schon vor der Einverleibung seines Eigentumsrechtes oder vor einer Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung zu seine Gunsten bezahlt, läuft dieser Gefahr, durch zwischenzeitige bücherliche Eintragung gegen den Veräußerer, die er gegen sich gelten lassen müsste, geschädigt zu werden. Dabei könnte es dem Käufer nicht nur passieren, dass der Verkäufer betrügerisch die Liegenschaft noch einmal verkauft oder verpfändet, sondern dass etwa auch die Exekution durch zwangsweise Versteigerung, Verwaltung oder Verpfändung der Liegenschaft gegen den Verkäufer vor Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers eingeleitet und diese Exekutionsmaßnahmen aufgrund des grundbücherlichen Prioritätsgrundsatzes gegen den Käufer fortgesetzt würden.

Aus diesen Gründen ist es in der Praxis ganz allgemein üblich und ratsam, den vertragsverfassenden Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder heranzuziehen, der beiden Parteien des Kaufvertrags verantwortlich und bei Fehlern auch schadenersatzpflichtig ist. Diesem wird der eintragungsfähige Kaufvertrag samt Aufsandungserklärung übergeben und der Kaufpreis überwiesen. Beide Parteien beauftragen ihn damit, nach der Überweisung des Kaufpreises die Einverleibung des Eigentums zu bewirken und nach erfolgreicher Einverleibung den Kaufpreis an den Käufer weiterzuleiten.