不動産競売

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不動産競売（ふどうさんけいばい）とは、民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立を行うと、その不動産を裁判所が売却する手続きである。大きく分けて強制競売と担保不動産競売がある。

[編集] 強制競売

債権者が、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができる。地方裁判所では強制競売の申立を受理すると、「平成００年（ヌ）第００号」事件として強制競売を進める。

一括売却

相互の利用上不動産を他の不動産（差押債権者・債務者が異なる場合を含む）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認める時は、これらの不動産を一括売却できる（民事執行法61条）。ただし、超過売却の時は債務者の同意がある時に限られる（民事執行法61条但し書き）。

超過売却

１個の申立てにより強制競売の開始決定された数個の不動産の一部の買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合は、債務者の同意がある時に限られる（民事執行法61条但し書き）。

数個の不動産を売却実施（入札など）した場合において、一部の買受申し出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合は、執行裁判所は他の不動産の売却許可を留保しなければならない。この場合あらかじめ、債務者の意見を聴かなければならない（民事執行法73条）。

競売の場合、土地・建物（法定地上権付）の競売であっても超過競売になると法定地上権付の建物だけ競売で売却されることとなる（民事執行法73条）。もちろん債務者（所有者）の同意があれば一括で売却されるが、本来、不動産を購入したい人は、土地付きの建物を求めるのが普通であり、この売り方ではなかなか売却されず、その結果、競売価格が下がり、競売申立債権者を害することがよくあり、所有者にも大きな損害を与える結果(本来なら余剰があり、配当されるべきものが、配当されなくなるなど）となる。

[編集] 担保不動産競売

債権者が、債務者・保証人・物上保証人から設定を受けた抵当権・根抵当権の担保権者の場合に、抵当権の実行・根抵当権の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる。地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成００年（ケ）第００号」事件として担保不動産競売を進める。通常、強制競売の規定が準用される。