Valeur locative cadastrale
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La valeur locative cadastrale est l'une des bases qui sert à l'établissement des taxes perçues au profit des collectivités territoriales, taxe d'habitation, taxe professionnelle, taxe foncière sur les propriétés bâties ou non-bâties (c'est-à-dire les exploitations agricoles).
Sommaire |
[modifier] Élaboration de la valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale est calculée par l'administration pour l'ensemble des immeubles. Chaque année, en janvier/février, l'État transmet aux collectivités territoriales le total des bases (c.-à-d. la valeur locative cadastrale) afin que chaque Collectivité puisse établir le taux d'imposition et prévoir le produit des taxes.
[modifier] Calcul et utilisation de la valeur locative cadastrale
Lors de la refonte du système des impôts locaux, le choix a été de retenir comme élément commun d'imposition la valeur locative des biens immeubles. Tous les biens immeubles n'étant pas loués, un système a été mis en place afin de déterminer une valeur dite valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale est donc le loyer théorique que l'on pourrait tirer d'un bien en le louant dans des conditions normales.
[modifier] Etablissement d'une référence
Une étude des baux de location existants a été menée (en 1960 pour le non bâti et en 1970 pour le bâti) afin d'établir par commune:
- un zonage géographique des communes en zones locatives homogènes.
- des valeurs de référence ou de comparaison dans chaque zone locative pour chaque type et catégorie de biens.
- En non bâti la distinction se fait entre les natures et les qualités de culture (pré, terre 1er catégorie, terre 2éme catégorie, lande, forêt etc.)
- En bâti la distinction est faite entre locaux d'habitation (appartement, maisons , dépendances avec des catégories pour tenir compte de la qualité des habitations), les locaux commerciaux, les locaux industriels.
- La valeur de comparaison donne (en première approximation) un prix au mètre carré.
[modifier] Recensement des propriétés
L'ensemble des propriétés et les fractions de ces propriétés ont été recensées. Pour les propriétés non bâties
- l'unité de calcul est la subdivision fiscale, partie de parcelle homogène quand à son affectation . Par exemple, si sur une parcelle il y a une partie en pré et une partie en verger alors les deux parties sont métrées et classées dans la nature de culture correspondante.
- la valeur de la parcelle correspond à la somme des valeurs des subdivisions.
Pour les propriétés bâties
- l'unité de calcul est le local. Un local est un ensemble construit pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte.
- Exemples :
- Un appartement = 1 local
- Un appartement + une chambre de bonne = 2 locaux
- une maison = 1 local
- une maison avec un garage les deux communiquant = 1 local
- une maison avec un garage dans un bâtiment séparé = 2 locaux
- pour chaque local le propriétaire de l'époque ou le propriétaire au moment de la construction produit une déclaration détaillant la surface des locaux.
- les locaux sont classés par catégorie.
[modifier] Calcul de la valeur locative
Chaque parcelle et chaque local est évalué pour obtenir une valeur locative cadastrale. Cette valeur est une valeur de 1960 pour le non bâti (VLC60) et une valeur de 1970 pour le bâti (VLC70).
Les modalités de calculs sont nombreuses pour prendre en compte les différentes situations possibles. Les deux méthodes principales sont :
- Pour les propriétés non-bâties
- VLC(60) d'une subdivision = surface de la subdivision par prix à l'hectare de la référence pour la nature de culture.
- VLC(60) de la parcelle = somme des VLC60 des subdivisions.
- Pour les propriétés bâties
- La surface réelle du local est pondérée (différentes méthodes)
- VLC(70) = surface pondéré * prix au metre carrée pondéré du local de référence.
[modifier] Approbation de la Commune
Une commission communale, examine annuellement les créations et modifications proposées par l'administration. Les classements faits par l'administration peuvent être remis en cause.
[modifier] Adaptation de la VLC60 et le la VLC70
Les valeurs locatives ainsi calculées ne sont pas utilisées directement pour le calcul des impôts.
Un premier coefficient dit d'actualisation 1980 est appliqué. ce coefficient est spécifique à chaque département et reflète l'évolution du marché locatif au niveau départemental entre 1970 et 1980.
Ensuite un coefficient de revalorisation nationale est appliqué annuellement (il est basée sur l'évolution du coût de la construction).
La valeur locative qui est utilisée en 2005 et donc VLC70 * coef actu * coef actu 81 * ... coef actu 2005 = VLC2005.
[modifier] Utilisation des VLC
La somme des VLC utilisables par collectivité et par type d'impôt (bases globales) est fourni à chaque collectivité. Ces dernières peuvent donc décider des taux à appliquer en fonctions de leur besoins et de la répartition de charges qu'elle souhaite mettre en place entre chaque impôt, les reports de charges brutaux d'un impôt vers un autre étant limités.
La VLC 2005 est utilisée pour l'établissement des impôts individuels :
- TF bâti : base d'imposition = 50% de VLC2005
- TF non bâti : base dimposition = 80% de la VLC2005
- TH : base d'imposition = VLC2005
[modifier] Insuffisances du système
Initialement il était prévu de procéder à une révision générale tous les 5 ans. La révision est en fait l'opération d'établissemnt d'une référence. L'opération initiale s'est avérée très lourde à gérer et les opérations de révision n'ont jamais eu lieu.
En conséquence l'évaluation se fait toujours par rapport aux références de 1960 et 1970. Depuis ces dates le marché locatif d'une commune peut très bien avoir été modifié (par exemple une opération de réhabilitation d'un quartier peut changer totalement le marché locatif local). Plus généralement les conditions de confort moyen ont évolué, et le secteur locatif aidé (HLM) a fortement évolué.
Les explications données ci dessus montrent que la procédure est assez complexe et peu lisible pour un usager.
En 1989 1990, une opération de révision et de modification des règles d'évaluation a été menée. L'intégration de cette opération, a été plusieurs fois reportée puis abandonnée par le parlement.
Globalement, toute réforme du système entrainera mécaniquement une modification du montant de l'impôt individuel. Certains seront "gagnants" et d'autres "perdants". Une telle réforme aura un coût électoral lors des élections locales suivantes. Même si le fondement de la réforme est justifié elle sera difficile à expliquer et à assumer.
[modifier] Un calcul aux mains de la DGI
Chaque année, les calculs pour établir la valeur locative cadastrale des immeubles non bâtis sont effectués par la Direction générale des impôts (DGI) sise au Ministère de l'Économie, des Finances et de l'Industrie à Bercy. En fait, parler de calcul est un bien grand terme - il s'agit en réalité d'indexer les bases sur l'inflation et l'évolution des indices macroéconomiques (taux de croissance, inflation, monnaie...). Les bases en tant que telles datent des années 1960.
[modifier] Un système archaïque et dépassé
Lors de la création du système des impôts locaux, on a évalué la valeur locative cadastrale en tenant compte du rendement à l'hectare pour les propriétés non-bâties et du confort pour les propriétés bâties. Or, depuis les années 1960, ces deux éléments ont curieusement évolué.
[modifier] Les propriétés non-bâties
Avec les progrès de la science, les rendements agricoles ont considérablement augmenté, et les bases élaborées dans les années 1960 sont totalement déconnectées de la réalité. Encore, ce problème n'est pas si grave puisque les progrès ont été à peu près équivalents.
[modifier] Les logements
Le problème des logements est beaucoup plus grave : en effet, dans les années 1960, les habitations à loyer modéré (HLM) étaient considérées comme particulièrement confortables et furent donc surcotées par rapport aux habitations des centre-villes qui ne disposaient alors pas de sanitaires individuels, de chauffage central, de double vitrage, etc. Avec les années, les choses ont bien sûr évolué. Mais les bases sont restées les mêmes. On en arrive alors à un système incroyable où les logements sociaux ont une valeur locative cadastrale beaucoup plus élevée que des habitations en centre-ville.
[modifier] Tentatives de réforme de la valeur locative cadastrale
Plusieurs tentatives ont été faites dans le but de réformer le système de la fiscalité locale et notamment de recalculer les valeurs locatives cadastrales. Jusqu'à ce jour, elles ont toutes échoué. N'en restent pas moins quelques aménagements à la marge, mais qui ont été incapables de mettre fin aux dysfonctionnements d'un système irréformable.
[modifier] Un facteur d'injustice sociale.
Dans les années 1980, la DGI avait lancé un grand travail de mise à plat des valeurs locatives en mettant tout le système à plat et on avait alors réussi à rétablir une « vérité » : pour un tiers des logements rien n’aurait changé, pour un tiers la valeur locative aurait fortement augmenté, pour un dernier tiers elle aurait fortement baissé. Mais les politiques ont refusé d’avaliser cette mutation puisque cette évolution aurait provoqué le mécontentement d’un tiers de l’électorat. Le non aboutissement de ce travail a été bien sûr assez désespérant.
[modifier] La taxe d'habitation, vers un impôt sur le revenu
Si on prend en France le pourcentage du revenu consacré à la taxe d'habitation en fonction du revenu moyen, on en arrive aux aberrations suivantes : si le revenu moyen est de 10 000€ par an, alors la part consacrée à la taxe d'habitation (basée sur la valeur locative cadastrale) est de 8%. Si le revenu moyen est de 100 000€ par an, cette part n'est plus que de 0,8%. La taxe d'habitation est donc devenue un impôt injuste. Face à cette situation, décision a été prise de rattacher l'imposition au titre de la taxe d'habitation à la capacité contributive en plafonnant le montant de la taxe à 4,25% du revenu. la taxe d'habitation est donc en train de devenir un impôt sur le revenu.
[modifier] Un système irréformable
Face aux inégalités induites par ce système, la DGI avait lancé dans les années 1980 un grand travail de mise à plat des valeurs locatives. On avait alors réussi à rétablir une « vérité » : pour un tiers des logements rien n’aurait changé, pour un tiers la valeur locative aurait fortement augmenté, pour un dernier tiers elle aurait fortement baissé. Mais les politiques ont refusé d’avaliser cette mutation : cette évolution aurait en effet provoqué le mécontentement d’un tiers de l’électorat.
[modifier] Un obstacle à l'autonomie financière des collectivités territoriales
Reste qu'un calcul de la valeur locative cadastrale qui est totalement aux mains de l'administration centrale à Bercy, et que cela pose un évident problème à l'autonomie financière des Collectivités territoriales pourtant inscrite à l'Art. 72-2 de la Constitution : "Les Collectivtés territoriales bénéficient de ressources dont elles peuvent disposer librement dans les conditions fixées par la loi" [...] "Les recettes fiscales et les autres ressources propres des Collectivités territoriales représentent, pour chaque catégorie, une part déterminante de leurs ressources.". Le fait que les bases des impôts locaux ne soient pas aux mains des collectivités et que les taux de ces taxes soient fortement encadrés est une sérieuse limite à leur autonomie financière et fiscale.
La campagne d'émission d'impôt locaux de 2004 s'est caractérisée par la mise en œuvre de nouvelles dispositions fiscales issues des lois de finances et de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003.
De nouvelles exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle sont entrées en vigueur : jeunes entreprises innovantes, immeubles implantés et activités exercées dans les nouvelles zones franches urbaines.
