Contrôle des loyers

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Le contrôle des loyers consiste en des lois et règlements qui fixent des limites aux augmentations de loyer pour les logements. Ils constituent de fait une forme de prix plafonds.

[modifier] Aux États-Unis

Les premiers contrôles des loyers ont été adoptés à la suite des pénuries post Seconde Guerre mondiale, ou en rapport avec le contrôle des prix et des salaires imposé par Richard Nixon en 1971. Ils sont toujours en place dans les villes comportant une forte population locataire, comme New York, San Francisco, et Washington. Certaines villes plus petites en ont aussi, notamment Santa Monica et West Hollywood en Californie, tout comme plusieurs petites villes du New Jersey. Ces dernières années, plusieurs villes, dont Boston etCambridge (Massachusetts), ont abandonné leurs contrôles.

Dans certaines régions, le contrôle des loyers est plus souvent adopté pour les parcs de maisons mobiles parce que leurs propriétaires louent les terrains et que des hausses prohibitives les obligeraient à déplacer leurs maisons, ce qui entraînerait des coûts importants et une perte de valeur. En Californie, par exemple, seulement 13 municipalités ont des contrôles des loyers pour les appartements, mais plus de cent en ont pour les maisons mobiles.

[modifier] La pertinence du contrôle

Les défenseurs du contrôle des loyers disent qu'il est nécessaire pour empêcher des propriétaires cupides d'imposer des augmentations de loyer pouvant forcer les plus démunis à déménager. Certains avancent l'argument que le logement est un droit inaliénable au même titre que le droit de propriété. D'autres prétendent que le maintien d'un stock de logement à prix abordable est essentiel à la croissance de l'emploi et au maintien de quartiers diversifiés en terme d'âge et de statut économique. Les petits propriétaires en faveur des contrôles indiquent que l'instabilité du voisinage causée par de fortes augmentations de loyer ont un effet néfaste sur les écoles, les groupes de jeunes et les organisations communautaires.

Les opposants au contrôle prétendent qu'ils créent des pénuries de logement, diminuent la qualité du stock de logement en décourageant l'entretien normal et qu'ils profitent surtout aux riches et aux gens ayant des contacts. Ils affirment que l'objectif louable d'offrir des logements à prix abordable peut être atteint par le libre jeu de l'offre et de la demande ou par des subventions et de la construction gouvernementale.

Pour les opposants au contrôle des loyers, ces législations sont une violation de leur droit de propriété. Certains croient même qu'elles limitent la vente de leur immeuble et qu'elles sont équivalentes à une expropriation sans compensation. Aux États-Unis, beaucoup de contestations judiciaires ont été basées sur de tels arguments, mais les tribunaux ont généralement maintenu les législations.

(Texte à traduire de l'anglais)

Unethical landlords may resort to extalegal means to evade rent controls and may take other unfair advantage of housing conditions. Some landlords may step up discrimination against certain groups if they believe there is a surplus of prospective tenants. Jurisdictions which implement rent controls may have to pass laws in response, such as forbidding landlords from compelling new tenants to hire the landlord's moving company. In some areas with especially strict rent controls, landlords may require key money (a non-refundable deposit). Demanding key money is illegal in most of North America, but since the landlord will invariably demand it in cash it is very difficult to trace and nearly impossible to prove in court.

While the political debate over rent control is far-reaching, the purposes and provisions of such laws are intended to be limited in scope. They define which rental units are affected, and may have only larger or older rental complexes covered by the law. The frequency and degree of rent increases are limited, usually to the rate of inflation defined by the Consumer Price Index or to a fraction thereof. (San Francisco, for example, allows annual rent increases of 60% of the CPI.) Unregulated rent increases may be allowed when a tenant moves ("vacancy decontrol"). Landlords have an opportunity to show that they are not receiving a fair return, for example by proving an increase in costs (such as capital improvements) that should be passed on to tenants. Tenants may be able to claim that decreased services or the lack of necessary repairs offset such additional increases or justify a rent reduction. Landlords may be required to register current rent levels or provide other information on rent increases and/or terminations of tenancy. (Since rent control laws vary considerably from jurisdiction to jurisdiction, landlords and tenants who may be affected should contact their local jurisdiction to obtain information on which law, if any, which applies to them).

[modifier] Bibliographie

(en) Gilderbloom, John I. Editor. Rent Control: A Source Book. Center for Policy Alternatives; 3rd edition, June 1, 1981. ISBN 0938806017.
(en) Niebanck, by Paul L. Editor. The Rent Control Debate. Urban and Regional Policy and Development Studies. 148 pages. University of North Carolina Press. February 1, 1986. ISBN 0807816701.