Mietminderung

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akuter Wasserschaden in Mietwohnung

Von Mietminderung spricht man, wenn eine Mietsache Fehler oder Mängel aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird.

Bei einem Fehler oder Mangel der Mietsache ist die Miete automatisch, d.h. gesetzlich, gemindert (vgl. § 536 BGB). Dies bedeutet, eine Mietminderung muss weder beantragt noch genehmigt werden.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind:

Die Mängel dürfen nicht unerheblich sein.
Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.
Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und hätte diese Kenntnis bei der Vorabbesichtigung auch nicht erlangen können (z.B. die Gängigkeit der Fenster durch einfaches Öffnen und Schließen).

Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn

der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;
der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat;
der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Der Mieter kann sein Minderungsrecht nicht (mehr) wegen vorbehaltloser Zahlung verlieren (so noch die alte Rechtslage bis zum 31. August 2001). Dies kann nur nach einem stillschweigenden Verzicht (in der Praxis unbedeutsam) oder nach den Grundsätzen von Treu und Glauben der Fall sein.

Das Recht zur Mietminderung steht dem Mieter/der Mieterin auch dann zu, wenn von Vermieterseite Eigenschaften der Mietsache zugesichert worden sind, die tatsächlich nicht bestehen oder später wegfallen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter beim Vertragsschluss zusichert, bestimmte Maßnahmen durchzuführen zu wollen, die den Wohnwert erhöhen.

Bei Wohnraummietverträgen kann das Recht zur Mietminderung nicht ausgeschlossen werden.

[Bearbeiten] Höhe der Mietminderung

Soll die Miete auf Grund eines Mangels gekürzt werden, ist die Minderungshöhe zu bestimmen. Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist (siehe oben), muss sich der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter nur auf sein Minderungsrecht berufen.

Zur Höhe der Minderung im Einzelfall gibt eine Fülle von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben. Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf. Das gilt auch dann, wenn die Minderung im Ergebnis zu hoch ist; dies kann aber negative Kostenfolgen im Falle einer Zahlungsklage haben, wenn die geminderte Miete von Vermieterseite durch Zahlungsklage geltend gemacht wird.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XII ZR 225/03) bildet die Bruttomiete inklusive Nebenkosten die Basis für eine Mietminderung.

Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Foto, Zeugen, etc. ist wichtig.